L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne va être expérimenté à compter du 1er novembre 2021. La mesure était une des promesses de campagne de la majorité métropolitaine, menée par les écologistes. Après Paris et Lille, la métropole de Lyon (ainsi que d’autres territoires) va mettre en place cette mesure censée faire baisser les prix du marché locatif privé.
Comment cette mesure va-t-elle s’appliquer concrètement ? Comment savoir si un loyer est conforme à la réglementation ? S’il est trop élevé, comment faire baisser un loyer ? Voici quelques éléments de réponses.
J’habite (ou je loue) à Lyon ou Villeurbanne, suis-je concerné·e par l’encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers concerne pour l’heure uniquement les communes de Lyon et Villeurbanne dans la métropole de Lyon.
La mesure s’applique dans trois situations :
- première mise en location d’un logement
- changement de locataire
- renouvellement de bail.
En clair, pour toutes les locations en cours débutées avant le 1er novembre 2021, la mesure ne s’applique pas. Le loyer restera inchangé. Elle ne pourra s’appliquer qu’au moment du renouvellement du bail.
Tous les types de logements sont-ils concernés par l’encadrement des loyers ?
Non. L’encadrement des loyers concerne les logements, meublés ou non, du parc locatif privé. La mesure concerne également les meublés loués via un bail mobilité (1 à 10 mois).
Elle ne concerne pas : les logements sociaux à loyers déjà modérés (HLM, ANAH), les locations saisonnières et les logements meublés dans certaines résidences avec services. Certaines résidences étudiantes avec services peuvent donc ne pas être concernées par la mesure.
Comment s’applique l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
La règle est la suivante : pour chaque logement, le montant du loyer ne peut excéder un certain plafond (ni un certain plancher). Son coût ne pourra dépasser un plafond correspondant au loyer de référence du logement majoré de 20% (et il ne pourra être inférieur au loyer de référence minoré de 30%).
Quel est le plafond que mon loyer ne peut pas dépasser ?
Pour connaître le montant maximal de votre loyer, la Métropole de Lyon a mis en place un simulateur.
Pour déterminer le loyer de référence, elle a décidé de diviser le territoire de Lyon et Villeurbanne en quatre zones. Pour chacune de ces zones, un loyer de référence au m2 (un loyer médian) a été fixé par l’Observatoire local des loyers. C’est à partir de ce prix (majoré de 20% ou minoré de 30%) que sera établi le loyer maximal (et minimal) applicable à votre logement.
Le plafond du loyer peut donc varier d’un logement à l’autre. En effet, celui-ci est établi selon différents indicateurs : sa localisation, son ancienneté, sa surface, sa typologie (T1, T2..), son niveau de services ou de confort et s’il est loué meublé ou non.
Ces loyers de référence seront mis à jour annuellement.
Par ailleurs, un complément de loyer pourra être demandé par le bailleur si « le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ». Les loyers des meublés pourront se voir appliqués une « majoration unitaire par mètre carré ».
Comment faire si son loyer est supérieur au plafond autorisé ?
Il faut déjà s’assurer que la mesure est applicable à son logement et à son bail (voir plus haut).
Le locataire doit agir au moins 5 mois avant la fin de son bail en cours. En activant deux démarches :
- une procédure civile : soit un courrier auprès de son propriétaire pour se mettre en conformité, une saisie de la Commission départementale de conciliation en cas de non réponse ou d’absence d’entente avec lui. Sans accord, il peut entamer une procédure judiciaire.
- une procédure administrative : soit un signalement à la Métropole de Lyon du non respect de l’encadrement des loyers pour son bail (par mail) qui en informera la préfecture. Cette dernière pourra alors mettre en demeure le propriétaire pour qu’il se conforme à la mesure d’encadrement des loyers en l’absence d’accord avec son locataire (dans un délai de deux mois auquel s’ajoute un mois de phase contradictoire donc, au total, un délai de trois mois).
À noter que la procédure civile est la même pour les propriétaires qui voudraient augmenter le montant du loyer de leur bien qui serait inférieur au loyer plancher.
Quelles sont les obligations et les risques pour les bailleurs qui ne respectent pas les règles de l’encadrement des loyers à Lyon ?
À partir du 1er novembre, les bailleurs doivent faire apparaître sur les contrats de bail le loyer de référence ainsi que le loyer plafond applicables au bien loué.
Dans le cas d’une procédure, les bailleurs qui ne respectent pas les dispositions peuvent être amenés à rembourser au locataire le trop-perçu de loyers. S’ils ne le font pas malgré une mise en demeure du préfet, ils peuvent écoper d’une amende (5000 euros pour un propriétaire physique, 15000 euros pour une personne morale).
Quels sont les moyens de contrôle de l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne ?
Ils sont relativement faibles et c’est une des principales limites de la mesure.
La métropole de Lyon va mettre en place une « équipe métropolitaine de l’habitat » (EMHA). Cette EMHA s’occupera par ailleurs également de la lutte contre le logement indigne. Selon Renaud Payre, vice-président de la Métropole de Lyon en charge du logement, elle sera « progressivement dotée de 6 à 8 personnes d’ici l’été 2022 ».
Comme indiqué, c’est au locataire de faire la démarche en cas de non respect. La Métropole de Lyon, ou un service de l’État, ne peut pas s’autosaisir pour faire respecter les dispositions d’encadrement des loyers. En clair, tout repose sur les locataires pour signaler un non respect des règles.
Les procédures évoquées plus haut peuvent, dans certains cas, être longues et coûteuses pour les locataires. De quoi en décourager de les entamer. Par ailleurs, une partie de l’application du dispositif pourrait reposer également sur la bonne foi des propriétaires.
En outre, dans le cas d’une majoration de loyer décidée par le propriétaire, les prestations ou dispositions du logement la justifiant peut être source de litiges en cas d’appréciations différentes entre les deux parties.
L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne est-il définitif ?
Non, pas pour l’instant.
La mesure est en place au moins jusqu’à fin 2023. « Et sûrement jusqu’en 2026 », selon Jacques Banderier, directeur départemental des territoires du Rhône.
L’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne est une expérimentation. Elle est possible grâce à la loi ELAN. La Métropole de Lyon avait décidé de candidater au dispositif à l’automne 2020. Sa candidature a été officiellement retenue début septembre 2021 par le ministère du logement. Un arrêté préfectoral du 30 septembre 2021 permet l’entrée en vigueur du dispositif au 1er novembre 2021.
L’encadrement des loyers va-t-il faire baisser les loyers à Lyon et Villeurbanne ?
Pour la majorité métropolitaine, c’est tout l’enjeu.
« En faisant baisser les loyers, la rentabilité de certains bien pour les investisseurs va baisser. On l’assume. Mais notre but c’est que le locataire paye un loyer à un prix raisonnable.», a ainsi affirmé Bruno Bernard, président de la Métropole de Lyon lors de la présentation de l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers, le 26 octobre 2021.
Selon Renaud Payre, vice-président à la Métropole de Lyon en charge du logement, la mesure « aura surtout des effets sur les petites surfaces, les studios, T1 et T2 ».
Malgré cet encadrement des loyers, l’accès au marché locatif privé restera en grande partie conditionné par le niveau de la demande. La baisse des niveaux de loyers de certains logements doivent les rendre accessibles à des personnes ou ménages qui n’ont aujourd’hui pas les moyens. Toutefois, si la demande de logement à Lyon et dans la métropole reste forte, il n’est pas certain qu’une baisse des loyers permettent à certains d’accéder plus facilement à un logement privé. Un propriétaire choisira toujours le locataire avec le meilleur dossier, au détriment d’un candidat moins aisé.
« Au sujet de la pression locative, on essaye de la desserrer aussi par la construction de logements en plus d’autres mesures comme l’encadrement des loyers. Mais on doit aussi avouer nos limites », a reconnu, à ce propos, Renaud Payre.
Enfin, comme indiqué plus haut, une majoration du loyer peut être décidée par le propriétaire. Dans le cas où « le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant ». Les contours très flous de cette majoration pourront permettre à certains propriétaires de compenser ainsi la baisse du montant du loyer de leur bien.
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