Immobilier : Lyon va-t-elle devenir un ghetto de riches ?

Lyon et sa Métropole sont un territoire globalement riche. On le sait. En ce début d’année, deux indicateurs viennent une nouvelle fois le rappeler en même temps qu’ils disent la plutôt bonne santé économique du territoire : le marché du logement et l’implantation de nouvelles entreprises.

Ils dressent le portait d’un territoire qui continue d’attirer des entreprises, où les ventes de biens immobiliers ont explosé menaçant même le stock de logements et faisant repartir les prix à la hausse.

Selon les professionnels de la construction immobilière, 2016 a été une « année record ». Près de 7000 biens immobiliers neufs ont été réservés (réservation d’un logement à construire) et 5685 ont été mis en vente dans la Métropole. Dans le détail pour les réservations :

• 6274 logements collectifs
• 70 maisons individuelles groupées
• 382 logements en résidences

Les réservations sont en augmentation de 17 % et les mises en vente de 19% par rapport à 2015 déjà qualifiée d’année record.

Le prix moyen du mètre carré neuf dans la Métropole de Lyon en 2016 s’est élevé à 4116 euros. Il était de 4478 euros sur les seules communes de Lyon et Villeurbanne. La Métropole de Lyon était ainsi, en dehors de Paris et de l’Île de France, la seconde agglomération la plus chère pour le prix moyen du m² neuf.

L’immobilier neuf s’y révèle ainsi bien plus cher que dans les métropoles de Toulouse ou Strasbourg (+700 euros au m² environ), Bordeaux (+500 euros au m²) ou Aix-Marseille (+100 euros au m² en moyenne).

En revanche, la Métropole de Lyon n’est pas celle qui a connu la progression des prix la plus importante. En 2016, ils ont augmenté en moyenne de 2,5 % par rapport à 2015. Dans d’autres grandes métropoles de France, la hausse et parfois deux fois supérieure.

• + 5 % en Île de France, dans la Métropole de Bordeaux
• + 4 % environ dans les Métropoles de Bordeaux, Strasbourg et Aix-Marseille.

Un marché de l’immobilier qui favorise la hausse des prix

L’année passée a notamment été marquée par une forte hausse des investisseurs privés (+19 % de réservations par rapport à 2015) et des utilisateurs directs des logements (+8 % par rapport à 2015). On a donc beaucoup réservé et acheté de logements en 2015 dans la Métropole.

On a d’ailleurs plus acheté dans la Métropole qu’à l’intérieur de Lyon et Villeurbanne, ses deux principales communes. Les mises en vente ont progressé de 65 % dans la Métropole hors Lyon et Villeurbanne et ont reculé de 6 % dans ces deux villes. Les réservations (+17%) y sont en revanche plus dynamiques.

Les ventes et réservations ont été si nombreuses en 2016 que les stocks disponibles ont chuté. De 13% sur un an sur la Métropole de Lyon.

Sur le territoire de Lyon-Villeurbanne, la durée d’écoulement prospective (c’est-à-dire les mois de stock) est de 6 mois. Il est de 9,7 sur le reste du territoire métropolitain. Selon les professionnels de l’immobilier, une « bonne » durée d’écoulement prospective est de 12 mois.

Cette demande qui progresse plus vite que l’offre de logements n’est pas sans conséquence. Selon Jean-Jacques Mathias de l’observatoire du Cecim, le marché de l’immobilier lyonnais est « sous tension ».

Les investisseurs et particuliers sont là, ont les moyens d’acheter grâce notamment à des taux d’intérêts d’emprunts qui restent bas. Mais ils payent dorénavant de plus en plus cher le prix du m².

De la place pour tout le monde ?

Il y a donc selon lui risque de pénurie si l’offre n’est pas suffisamment renouvelée. La Métropole ou les communes de Lyon et Villeurbanne deviendraient-elles inaccessibles pour certains foyers par manque de logements et surtout des prix qui grimpent ? En 2015, le m² coûtait en moyenne 3848 euros contre 4116 euros en 2016.

Les professionnels de l’immobilier ont gentiment mis la pression sur la Métropole de Lyon concernant le renouvellement du PLU-H. Ils craignent certaines dispositions envisagées par la Métropole demandant des tailles minimales voire la présence de logements de types T4 ou T5 notamment dans les futurs programmes. Des logements plus difficilement commercialisables selon les professionnels mais que la Métropole aimeraient maintenir pour ne pas « laisser partir les familles à l’extérieur de Lyon ou de la Métropole » comme le disait Michel Le Faou. Qu’ils se rassurent :

« Ce sont des recommandations et non des obligations », a précisé le vice-président de la Métropole à l’urbanisme.

La Métropole de Lyon irait donc bien. L’immobilier se porte bien, les entreprises s’installent et créent des emplois (voir par ailleurs). Ces chiffres qui ne doivent pas masquer des inégalités parfois fortes sur le territoire.

Ainsi, le prix minimum au m² constaté en 2015 a été relevé à Givors (1874 euros le m² neuf pour un T5) quand le prix maximum au m² est revenu à un T1 à Lyon 1^er (11 636 euros). Le Cecim indique dans son bilan des amplitudes fortes. Entre 6000 et 6500 euros le m² sur la Presqu’île contre 2200 à 3500 euros le m² dans l’Est lyonnais et autour de Givors.

Des inégalités que l’on retrouve également dans les indicateurs socio-économiques, notamment ceux de l’Insee. Les niveaux de vie à l’intérieur même de Lyon ou entre quelques stations de métro d’une même ligne sont parfois radicalement différents.

Nous avions également représenté ces fortes disparités à l’échelle de l’aire urbaine de Lyon.

Lyon est par ailleurs souvent pointée du doigt parmi les villes les plus chères après Paris pour les étudiants par certains syndicats ou associations représentatives. Où le logement, mais aussi les transports, pèsent énormément dans le budget.