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S’il faut bien continuer à développer un haut niveau de production pour combler le million de logements qui font défaut et espérer détendre progressivement le marché, s’il faut maintenir la production annuelle privée autour de 350 000 logements et la production publique entre 100 000 et 150 000 logements, cet objectif de rattrapage à moyen terme reste sans effets immédiats sur l’enchérissement de nos cœurs de ville. L’offre accessible sur le parc existant se dégrade massivement, rapidement et durablement.
La production ne représente depuis vingt ans en moyenne que 1,1% des 27 663 0000 résidences principales en France. Les enjeux essentiels se jouent sur le stock existant et pas seulement sur le flux de la production. Si ce dernier est un levier essentiel de l’intervention publique, pour assurer un fonctionnement du marché immobilier conforme aux besoins de la population, peu d’analyses prennent en compte ce paramètre, donc peu d’outils sont initiés pour intervenir sur les évolutions de ce stock et peu de politiques lui sont dédiées. Pourtant la production neuve et le logement social ne seront utiles à long terme que si nous savons aussi engager la « bataille du stock ».
Comment tempérer les fièvres excessives de la spéculation immobilière ?
D’abord, la réglementation ne sera pas suffisante. Le secteur privé assurant plus de 80% de la production neuve, un simple encadrement des prix menacerait de déplacer les capacités d’investissement vers les places financières et d’altérer le niveau de production.
Ensuite, il devient nécessaire de créer un tiers statut, entre locataire et propriétaire, qui permette l’épargne sans encourager la spéculation, tout en fournissant un cadre sécurisé aux habitants, ce qu’aucun des deux statuts existants ne propose.
Troisièmement, les finances publiques sont tendues, alors que les capacités d’investissement des ménages et des entreprises sont négligées. Les liquidités qui se déversent sur l’immobilier spéculatif pourraient être canalisées vers un segment pacifié.
Quatrièmement, le secteur privé doit contribuer au logement accessible. Le parc de quatre millions de logements HLM est trop concentré (et la loi SRU ne peut qu’atténuer ce phénomène) et un tiers des ménages modestes vit encore dans le locatif privé. Loger tous les ménages modestes dans le parc social nécessiterait de doubler le parc HLM construit ces soixante dernières années, pour un prix d’environ six cents milliards d’euros… Inenvisageable.
Cinquièmement, le vieillissement de la population modifie le paysage et les opportunités. Les personnes âgées occupent souvent un logement proposant un prix inférieur au niveau de marché. Ces logements deviennent inadaptés et la crise va se durcir à mesure que qu’ils vont rejoindre la vie chère, à la disparition de leurs habitants. La mise en place de stratégies gérontologiques de l’habitat peut être l’occasion d’orienter le devenir de ces logements.
Enfin, le prix de l’offre ne s’alignera pas sur les moyens de la demande. L’attractivité de l’immobilier augmente avec les prix. C’est une bulle, pas un marché. La hausse entraîne la hausse, jusqu’au crash, qui anéantit la production.
Il faut donc, à partir de ces constats, tenter de manier de nouveaux leviers, en complément des initiatives règlementaires et de la politique de production.
Faire du droit d’usage l’essentiel du droit de propriété
La cible principale, celle où se joue la crise des prix et des ségrégations, c’est le logement des centres-bourgs, dans la multi-polarité des grandes agglomérations. En diffus, car il faut réserver les possibilités de production collective au logement social, qui doit continuer à se diversifier.
L’objectif est de contribuer à la formation d’un prix qui ne soit ni une course après le marché, ni un défi inatteignable ou marginal. Pour que l’intérêt général reprenne pied dans les centres-villes débridés, il faudra notamment recourir au fractionnement du droit de propriété.
Déjà, le Grand Lyon, la Fondation Abbé Pierre et leurs partenaires travaillent à la constitution d’un outil de production d’habitat non spéculatif : une société non-lucrative achète un logement, qu’elle loue ensuite à des habitants qui reçoivent des parts sociales de cette société, en contrepartie du loyer. Lorsqu’ils déménagent, l’entreprise rachète leurs parts, à valeur constante. Cela permet au ménage de capitaliser, mais sans spéculer.
En complément, un « viager social » permettrait aux organismes HLM d’acquérir des logements pour un coût raisonnable, contribuant à solvabiliser les propriétaires âgés à revenus modestes, donc de rester chez eux durant leur fin de vie. Ainsi peut se constituer à coût raisonnable, une réserve foncière centrale, tout en aidant les personnes âgées à vieillir dignement.
Parallèlement, des dispositifs d’usufruit social permettent à l’inverse d’utiliser pour quelques années le bâtiment d’un investisseur privé, ce qui contribue à répondre à une crise momentanée de l’offre accessible. Par ce biais, la puissance publique encourage la production (en complément de l’épargne insuffisante des ménages, notamment des jeunes) tout en générant une offre sociale de moyen terme, le temps que les autres leviers rééquilibrent la situation.
Dans les trois cas, le fractionnement de la nue propriété (celui qui pourra à terme vendre le bien) et de la « propriété de l’usage » (celui qui est propriétaire délégué, pendant une durée définie), contribue à partager l’effort ou à le différer dans le temps, ce qui permet d’en faire plus, dans des conditions qui stabilisent les prix, tout en renforçant la protection des habitants. Ce n’est pas un futur hypothétique, le Grand Lyon comme d’autres collectivités produit déjà des logements sociaux en bail emphytéotique sur un foncier dont il demeure propriétaire, fractionnant ainsi la nue propriété et la propriété de l’usage.
Pour aller plus loin, il va falloir combiner stratégies foncières, politiques urbaines et de l’habitat, pour mieux dessiner la ville et lui assigner des objectifs sociaux, mais aussi attirer l’épargne des ménages, les capacités d’investissement des entreprises, faire en sorte que nos propres liquidités ne contribuent plus à nous asphyxier.
L’idée est cocasse, mais rien n’interdit d’utiliser l’épargne contre la spéculation, pour assurer à la fois des villes durables et un logement pour chacun.
Cette utopie est déjà en marche, il est temps qu’elle s’assume. Alors depuis Lyon, nous, élus, opérateurs, associations de vigilance, déclarons ouverte la guerre de reconquête des centres-villes !
Par Olivier Brachet, Vice-Président du Grand Lyon délégué au logement
Marc Uhry, directeur Fondation Abbé Pierre Rhône-Alpes
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